사건의 경위
임차인은 상가 임대차 계약 만료 시점에 계약갱신요구권을 행사했고, 임대인도 이를 수락하여 기존과 동일한 조건으로 계약이 이어졌습니다. 이후 임대인의 제안으로 계약서를 새로 작성했는데, 이것이 나중에 분쟁의 씨앗이 됐습니다.
몇 개월 후 임차인이 사정 변경을 이유로 해지를 통보하자, 임대인은 “새로 작성한 계약서는 재계약이므로 잔여 기간 동안 나갈 수 없고 보증금도 돌려줄 수 없다” 고 주장했습니다. 보증금은 무려 2억 5천만 원에 달했고, 임차인은 법적 대응의 필요성을 느껴 저희에게 사건을 의뢰했습니다.
법적 쟁점
이 사건의 핵심은 “계약서를 새로 작성하면 무조건 재계약인가” 라는 물음이었습니다. 대법원은 이미 2014년 판결(대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115)을 통해, 신규 계약서 형식을 취하더라도 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신의 실질을 갖는다면 재계약으로 볼 수 없다고 밝힌 바 있습니다.
즉, 법원이 들여다보는 것은 형식이 아니라 실질입니다. 임차인의 권리를 보호하기 위한 강행규정인 계약갱신요구권이, 단순히 계약서를 다시 썼다는 이유만으로 무력화될 수는 없는 것이죠.
예람의 조력
저희는 먼저 임차인이 계약갱신요구권을 명확히 행사했다는 사실을 입증하는 데 집중했습니다. 갱신 요구 내용증명, 임대인의 수령 확인, 조건 협의 과정의 문자 및 카카오톡 대화 내역 등 구체적인 증거를 체계적으로 정리했습니다.
아울러 계약서 재작성이 단순한 형식적 절차에 불과하다는 점도 입증했는데, 보증금·차임 등 모든 조건이 기존과 동일하고 임대인이 “서류 정리 차원”이라고 설명한 메시지까지 확보돼 있었습니다. 여기에 더해 유사 사안에서 임차인 손을 들어준 대법원 판례 및 하급심 판례를 체계적으로 제시하며 법원의 판단을 이끌어냈습니다.
- 계약갱신 요구 내용증명 및 수령 확인서 확보
- 협의 과정 문자·카카오톡 대화 내역 정리
- 임대인의 “서류 정리 차원” 발언 증거로 제출
- 대법원 판례 및 하급심 판례 체계적 제시
사건의 결과
법원은 저희의 주장을 전부 받아들여 임대인이 보증금 2억 5천만 원 전액을 반환하라는 판결을 선고했습니다. 계약서 재작성은 형식적 절차에 불과하고, 이 사건은 실질적으로 갱신계약에 해당하므로 임차인의 해지권 행사가 적법하다는 것이 판결의 핵심 이유였습니다.
특히 판결에 가집행 선고가 포함되어, 임차인은 판결 확정을 기다리지 않고 즉시 보증금을 회수할 수 있었습니다.
마치며
계약서를 새로 작성했다는 이유만으로 임차인의 갱신 계약이 재계약으로 둔갑할 수는 없습니다. 계약갱신요구권은 임차인을 보호하기 위한 강행규정이고, 법원은 언제나 그 실질을 기준으로 판단한다는 점을 이 사례는 잘 보여주고 있습니다.
임대인으로부터 “재계약이니 보증금을 돌려줄 수 없다” 는 주장을 들으셨다면, 그 말을 그대로 받아들이기 전에 반드시 전문가의 검토를 받아보시길 권합니다. 법률사무소 예람은 사리를 밝게 살핀다는 이름처럼, 분쟁의 본질을 꿰뚫어 의뢰인의 권리를 끝까지 지켜내겠습니다.