임차인은 상가 임대차 계약 만료 시점에 계약갱신요구권을 행사했고, 임대인도 이를 수락하여 기존과 동일한 조건으로 계약이 이어졌습니다. 이후 임대인의 제안으로 계약서를 새로 작성했는데, 이것이 나중에 분쟁의 씨앗이 됐습니다.
몇 개월 후 임차인이 사정 변경을 이유로 해지를 통보하자, 임대인은 “새로 작성한 계약서는 재계약이므로 잔여 기간 동안 나갈 수 없고 보증금도 돌려줄 수 없다” 고 주장했습니다. 보증금은 무려 2억 5천만 원에 달했고, 임차인은 법적 대응의 필요성을 느껴 저희에게 사건을 의뢰했습니다.
이 사건의 핵심은 “계약서를 새로 작성하면 무조건 재계약인가” 라는 물음이었습니다. 대법원은 이미 2014년 판결(대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115)을 통해, 신규 계약서 형식을 취하더라도 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신의 실질을 갖는다면 재계약으로 볼 수 없다고 밝힌 바 있습니다.
즉, 법원이 들여다보는 것은 형식이 아니라 실질입니다. 임차인의 권리를 보호하기 위한 강행규정인 계약갱신요구권이, 단순히 계약서를 다시 썼다는 이유만으로 무력화될 수는 없는 것이죠.
저희는 먼저 임차인이 계약갱신요구권을 명확히 행사했다는 사실을 입증하는 데 집중했습니다. 갱신 요구 내용증명, 임대인의 수령 확인, 조건 협의 과정의 문자 및 카카오톡 대화 내역 등 구체적인 증거를 체계적으로 정리했습니다.
아울러 계약서 재작성이 단순한 형식적 절차에 불과하다는 점도 입증했는데, 보증금·차임 등 모든 조건이 기존과 동일하고 임대인이 “서류 정리 차원”이라고 설명한 메시지까지 확보돼 있었습니다. 여기에 더해 유사 사안에서 임차인 손을 들어준 대법원 판례 및 하급심 판례를 체계적으로 제시하며 법원의 판단을 이끌어냈습니다.
법원은 저희의 주장을 전부 받아들여 임대인이 보증금 2억 5천만 원 전액을 반환하라는 판결을 선고했습니다. 계약서 재작성은 형식적 절차에 불과하고, 이 사건은 실질적으로 갱신계약에 해당하므로 임차인의 해지권 행사가 적법하다는 것이 판결의 핵심 이유였습니다.
특히 판결에 가집행 선고가 포함되어, 임차인은 판결 확정을 기다리지 않고 즉시 보증금을 회수할 수 있었습니다.
계약서를 새로 작성했다는 이유만으로 임차인의 갱신 계약이 재계약으로 둔갑할 수는 없습니다. 계약갱신요구권은 임차인을 보호하기 위한 강행규정이고, 법원은 언제나 그 실질을 기준으로 판단한다는 점을 이 사례는 잘 보여주고 있습니다.
임대인으로부터 “재계약이니 보증금을 돌려줄 수 없다” 는 주장을 들으셨다면, 그 말을 그대로 받아들이기 전에 반드시 전문가의 검토를 받아보시길 권합니다. 법률사무소 예람은 사리를 밝게 살핀다는 이름처럼, 분쟁의 본질을 꿰뚫어 의뢰인의 권리를 끝까지 지켜내겠습니다.
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