최근 상가 임대차에서 ‘갱신인지 재계약인지’를 둘러싼 분쟁이 크게 늘어나고 있습니다.
계약서를 새로 작성한 것을 이유로 임대인이 “이건 재계약이니 2년을 모두 채워야 하고, 보증금도 돌려줄 수 없다”고 주장하는 사례가 많아지고 있는데요.
이번 사건 역시 그러한 분쟁 속에서 시작되었습니다.
의뢰인께서는 계약 만료를 앞두고 법이 보장하는 계약갱신요구권을 적법하게 행사하셨습니다.
하지만 갱신 후 부득이하게 해지를 통보하게 되었고, 그 시점에서 임대인의 태도가 달라졌습니다.
임대인은 갱신이 아니라 ‘새로운 계약을 체결한 재계약’이라며, 2년 계약 기간을 채우지 않았다는 이유로 보증금 2억 5천만원의 반환을 거부했습니다.
이에 의뢰인은 저희 사무실을 찾아오시게 되었습니다.
임대인이 내세운 근거는 단 하나였습니다. “계약서를 새로 작성했다”는 사실.
하지만 실무에서는 많은 임대인들이 ‘서류가 깔끔하다’는 이유로 재작성하자고 제안하는 경우가 적지 않습니다.
문제는 이렇게 작성된 계약서를 임대인이 나중에 ‘재계약 증거’로 내세우는 것입니다. 이 사건도 바로 그런 경우였습니다.
저희는 사건을 맡고 가장 먼저 계약의 실질이 무엇인지를 면밀히 살폈습니다.
겉으로는 신규계약의 형태를 띠고 있었지만, 실제로는 기존 계약이 그대로 이어지는 갱신이라는 것을 입증하기 위해,
보증금과 차임 등 주요 조건이 동일했다는 점, 갱신 시점도 기존 계약 만료일과 정확히 일치했다는 점,
의뢰인이 사전에 계약갱신요구권을 내용증명으로 행사한 사실도 명확했다는 것을 입증하였습니다.
결국 계약서 재작성은 단순한 형식적 절차에 불과했던 것임을 밝혀낸 것입니다.
결국 법원은 저희의 주장을 모두 받아들였습니다.
보증금 2억 5천만원 전액을 임차인에게 반환하라는 판결과 함께, 소송비용도 임대인 부담으로 인정되었고,
가집행까지 선고되어 즉시 집행이 가능한 상태로 사건이 마무리되었습니다.
임차인이 정당하게 행사한 권리를 끝까지 지켜낸 의미 있는 판결이었습니다.
계약갱신요구권을 행사한 경우, 또는 묵시적으로 갱신된 경우에는 임차인은 언제든지 해지를 통보할 수 있고, 해지의 효력은 통보일로부터 3개월 후에 발생합니다.
단, 그 3개월 동안의 차임은 부담해야 한다는 점을 고려하시면 됩니다.
또한 임대인이 “계약서를 새로 쓰자”고 제안할 때는 반드시 내용증명으로 갱신 의사를 먼저 표시하고,
계약서를 다시 작성하더라도 “계약갱신요구권 행사에 따른 갱신”이라는 문구를 명시해 놓는 것이 분쟁 예방에 큰 도움이 됩니다.
만약 임대인이 재계약을 이유로 보증금 반환을 거부하거나, 갱신·해지와 관련해 다툼이 생겼다면 혼자 고민하지 마시고 전문가와 상담하시기 바랍니다.
법률사무소 예람은 이러한 임대차 분쟁에서 많은 경험을 가지고 있으며, 실제 사례들을 통해 임차인의 권리를 지켜드리고 있습니다.
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